1. Inleiding
Bij de huur en verhuur van Bedrijfsruimte is er een wettelijk onderscheid tussen 290-bedrijfsruimte/middenstandsbedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte/ kantoorruimte. Voor deze beide categorieën gelden namelijk aparte wettelijke bepalingen die verschillend zijn wat betreft de duur, verlenging en opzegging van de huurovereenkomst. Ook zijn er verschillen in huurbescherming en ontruimingsbescherming. Deze dienen goed in het oog te worden gehouden!
2. 290-Bedrijfsruimte/middenstandsbedrijfsruimte
De wet kent een aparte regeling voor de huur en verhuur van bedrijfsruimte. Deze bedrijfsruimte moet dan wel vallen onder de definitie die is neergelegd in artikel 7:290, lid 2 van het BW. Er is sprake van bedrijfsruimte in de zin van de wet indien het gaat om een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens een huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van:
- een kleinhandelsbedrijf;
- een restaurant of cafébedrijf;
- een afhaal- of besteldienst;
- een ambachtsbedrijf.
In deze gevallen moet er bovendien een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig zijn voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Het betreft dan meestal middenstandsbedrijfsruimte (winkel- en horecapanden, b.v. bakker, slager, cafetaria, etc.).
Tevens is sprake van 290-bedrijfsruimte indien een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf of een kampeerbedrijf.
Voor de bescherming van de huurder van 290-bedrijfsruimte bevat de wet een termijnbescherming. De huurovereenkomst geldt voor een periode van 5 jaar, of zoveel langer als overeengekomen. Deze termijn wordt na het verstrijken daarvan in beginsel van rechtswege verlengd met 5 jaar. Overigens is ook een huurovereenkomst met een duur van twee jaar of korter toegestaan.
De opzegging van 290-bedrijfsruimte is wettelijk geregeld in het BW. Beide partijen, dus zowel de huurder als de verhuurder, kunnen de huurovereenkomst niet eenzijdig beëindigen, en zitten dus aan de termijn van 5 jaar vast. Dit is alleen anders als een huurovereenkomst voor twee jaar of korter is overeengekomen. Ook kan de kantonrechter worden verzocht een ander in de plaats van de huurder aan te wijzen. Tegen het einde van de basistermijn (van 5 jaar met eventuele verlenging) kunnen beide partijen de huurovereenkomst opzeggen. De vereisten van opzegging zijn:
- de opzegging moet geschieden bij deurwaardersexploit of aangetekende brief;
- de termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar;
- de verhuurder is verplicht de opzeggingsgronden te vermelden.
Opzegging is niet vereist indien beide partijen hiermee instemmen. Als de huurder niet schriftelijk met de opzegging door de verhuurder heeft ingestemd geldt huurbescherming, en blijft de huurovereenkomst van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot opzegging daarvan.
3. 230a-Bedrijfsruimte/ kantoorruimte
Onroerende zaken die niet vallen onder de definitie van 290-bedrijfsruimte, zoals panden voor de uitoefening van een beroep (huisarts, tandarts) of gebruik als kantoor, een tennishal of sportveld, vallen onder het bereik van artikel 7:230a BW.
De opzegging van 230a-bedrijfsruimte/kantoorruimte is vormvrij, waarbij dient te worden opgezegd met een termijn van tenminste een maand. Hiervan mag in de huurovereenkomst worden afgeweken (opzegtermijn van b.v. drie maanden).
Voor dergelijke panden e.d. geldt slechts de (beperkte) ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW. Uit dit artikel vloeit voort dat de huurder niet meteen tot ontruiming hoeft over te gaan als de huurovereenkomst is geëindigd of opgezegd, tenzij hij is veroordeeld tot ontruiming wegens niet nakoming van zijn verplichtingen.
De verhuurder moet de huurder eerst schriftelijk ontruiming aanzeggen. In dat geval geniet huurder in beginsel van rechtswege ontruimingsbescherming gedurende 2 maanden na het aangezegde tijdstip van ontruiming. Pas dan behoeft huurder te ontruimen. Binnen die termijn van 2 maanden kan de huurder de rechter verzoeken om de periode van ontruimingsbescherming te verlengen. Dit verzoek schorst de verplichting tot ontruiming totdat de rechter hierop heeft beslist. De rechter weegt dan de belangen van huurder en verhuurder af en kan verlenging uitspreken tot maximaal 1 jaar na het eindigen van de huurovereenkomst. Die termijn kan door de rechter op verzoek van de huurder nog tweemaal, telkens met maximaal 1 jaar worden verlengd.
Het verzoek van de huurder om ontruimingsbescherming wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder (en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd), door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.
Bij de beoordeling van het verlengingsverzoek kan bijvoorbeeld een rol spelen of de huurder op korte termijn geschikte vervangende ruimte zal kunnen vinden, hoelang de huurverhouding heeft bestaan, hoelang de opzegtermijn is geweest en of de door huurder gedane investeringen al zijn afgeschreven.
In het kader van de belangenafweging is van belang dat de verzochte verlenging een extra ontruimingsbescherming betreft. Daar moet een huurder dus wel redelijke, aanzienlijke, belangen voor aanvoeren. De huurder dient verder (aantoonbaar) op zoek te gaan naar een ander pand. Eventueel door inschakeling van een bedrijfsmakelaar. Daarbij is van belang welke panden wanneer zijn bezichtigd, welke panden zijn afgevallen, waarom, welke prijzen, waarom alleen in een bepaalde regio, etc.?). Het is dus belangrijk te kunnen aantonen dat er vergeefse inspanningen zijn verricht om middels bijvoorbeeld een bedrijfsmakelaar andere huisvesting te vinden.
De uitkomst van de belangenafweging wordt natuurlijk ook deels bepaald door wat verhuurder aan belangen aan de andere kant in de weegschaal legt.
4. Meer informatie
Voor meer informatie wordt verwezen naar Tekst & Commentaar op Boek 7 BW (wolterskluwer.nl).
Forward Advocaten is een modern advocatenkantoor dat organisaties, overheden en ondernemers op effectieve wijze deskundig adviseert bij (complexe) juridische vraagstukken. Onze advocaten / juristen hebben een ruime expertise en praktijkervaring, werken met korte communicatielijnen en 100% betrokkenheid. En dat tegen reële tarieven. Nieuwsgierig naar de voordelen voor u en niet bang voor een kritisch vergelijk? Neem dan contact op met Frans van der Loo of één van de andere Forward Specialisten.
